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福泽将至,“房奴”们准备好了么?

 择居网        2015-12-24

当前我国房地产行业的发展程度,决定了目前房地产市场依然需要依靠政府和市场的双重调控,才能正常运作。在经历了2014年的房地产“寒冬”之后,2015年央妈再也坐不住了。频频出台降息降准等政策,来应对楼市严冬,仅仅一年间便5次调低商贷利率,4次调低公积金贷款利率,救市力度空前。这一系列”动作“,对于有房贷在身的房奴们,犹如是“阵阵春风拂面”,无疑是够令人精神振奋的。


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商业贷款——由6.15%降至4.90%


2015年一年之间,央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日和10月24日进行了5次降息,从年初时的6.15%一路降至如今的4.90%,降幅高达20%。

我们以一实例计算,看看这一年的5次降息之后,对于“房奴“来说,每月的月供能有多大程度的变化呢?假设还款期限为20年(240期),贷款总额为70万元,还款方式为等额本息的话:

1)   以2014年11月22日基准利率6.15%计算,需支付利息总额为518187元,月均还款额约为5076元;

2)    以2015年10月24日基准利率4.90%计算,需支付利息总额为399466元,月均还款额约为4581元;

对比来看,20年期70万元的商业贷款,降息之前同降息之后相比,需支付的利息款减少了将近12万元,月供降低了将近500元,这个数字对于刚需购房者来说还是相当可观的,所以说,央行这一年的降息,将会为“老房奴”们带来不小的福泽呢!


公积金贷款——由4.25%降至3.25%


除2015年10月24日最后一次降息,公积金利率未动之外,前四次公积金贷款利率分别跟随商贷一起调低,从年初时的4.25%,调至现在的3.25%,降幅约为23.5%,虽然降息频率不及商贷,但是降息的比例却超过商贷。

我们仍然以一实例计算,看看在经历了今年的4次降息之后,能够给到公积金贷款客户怎样实实在在的优惠呢?仍然按还款期限为20年(240期),贷款总额为70万元,还款方式为等额本息来计算:

1)    以2014年11月22日基准利率4.25%计算, 共需支付利息总额为340314元,月均还款额约为4335元;

2)     以2015年10月24日基准利率3.25%计算,共需支付利息总额为252889元,月均还款额约为3970元;

对比来看,20年期70万元的公积金贷款,降息之前同降息之后相比,需支付的利息总额减少了将近9万元,月供降低了360多元,降幅将近10%,对于刚需客户来说,又可以给孩子省出一罐奶粉钱了……


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福泽将至,“房奴”们应该准备些什么呢


回想这一年的频频降息,“房奴”们心中都倍感欣慰,但是这到手的恩泽,还真是急不得,因为在目前各家银行的房地产贷款政策中,在降息或者是加息的情况下,房贷利率调整有三种方式:

1)次年调,即在银行利率调整后,次年的1月1日开始执行新的利率;

2)按年度调,即从贷款人的贷款之日算起,一年之后予以调息;

3)次月调,即在利率调整之后的次月便开始执行新的利率水平。

但是目前绝大多数银行都是按照“次年调”的方式为贷款客户调整利率的,所以,眼看着实实在在的优惠却不能享受也是够让人着急的。不过好在终于到年底了,说好的央妈的恩惠终于要来了,亲爱的“房奴”们应该准备些什么呢?

对于采用等额本息还款的客户,由于要重新分段计息,2016年1月份月供可能会多一些。比如2016年1月15日为还贷日,对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算,2016年1月1日至1月15日将按照新利率计算。因此在保证每月还款金额不变的情况下,由于2016年要还的利息下降,本金自然上升,下降的利息和增长的本金抵消,多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后,贷款月供就恢复正常,会比2015年低。因此,银行人士提醒,在2016年1月份还款日之前,多存一些本金,以备还款使用。


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